La loi Pinel : un investissement locatif avantageux

Pour ceux qui hésitent encore à investir dans la construction de logement neuf, l’Etat a trouvé la combine parfaite pour inciter les futurs investisseurs et par la même occasion rebooster le secteur de la construction immobilière : la loi Pinel. Depuis son entrée en vigueur au début de l’année 2015, on remarque une nette augmentation de la construction de logement et une baisse non négligeable du prix du loyer dans les zones à forte demande locative. A quoi est due la réussite de ce dispositif mis en place par le gouvernement ? Zoom sur cette loi qui révolutionne le secteur de l’immobilier locatif.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel a été élaborée par Sylvia Pinel en septembre 2014. Elle ne prendra effet sur le territoire français qu’en janvier 2015 mais avec une rétroactivité au mois de septembre 2014. En d’autres termes, tous les logements construits entre le mois de septembre 2014 et le mois de janvier 2015 sont concernés par cette loi.

La vocation principale de loi Pinel est d’encourager les constructeurs immobiliers, particuliers ou société civile, à construire de nouveaux logements dans les zones du pays où les offres de logement en location n’arrivent plus à suivre la demande grandissante. Une stratégie qui récompense à la fois les propriétaires de logement et les locataires.

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En effet, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt sous certaines conditions. Pour les locataires, l’avantage est tout simple, un logement avec un loué en dessous ou égal au plafond fixé par la loi.

Pour qu’un logement puisse profiter des avantages offerts par la loi Pinel, notamment la diminution de la pression fiscale, les investisseurs doivent respecter quelques conditions. Tous les détails s’y afférant sont disponibles dans le Code Général des Impôts (CGI). On citera par exemple les obligations déclaratives avant la mise en location, l’emplacement géographique du logement c’est-à-dire le zonage, le respect des plafonds du loyer ou encore la durée locative moyenne.

Différence entre la loi Pinel et la loi Duflot 

La loi Pinel remplace la loi Duflot, établie en janvier 2013, en raison des conditions jugées non avantageuses et complexes par les professionnels du secteur de l’immobilier. Cependant, les deux dispositifs partagent à quelques détails près les mêmes grandes lignes. On pourra par exemple citer le plafond du prix d’achat du logement et du m². Pour la loi Duflot tout comme la loi Pinel, ce plafond est à 300 000 € et de 5 500 m².

La loi Pinel a surtout été mise en place en vue d’apporter quelques améliorations et de corriger la loi Duflot.

La durée d’engagement locatif

Dans la loi Duflot, cette durée de la mise en location a été fixée à 9 ans. Le propriétaire pouvait alors bénéficier de 18 % de réduction d’impôt jusqu’à l’échéance du contrat de location. La loi Pinel est par contre plus flexible. Elle offre la possibilité d’une mise en location de 6 à 12 ans, renouvelable sur deux fois 3 ans.

Le choix des locataires

Contrairement à la loi Duflot, avec la loi Pinel, les membres de la famille du propriétaire peuvent devenir locataire. A la seule condition que ce dernier ne représente pas le foyer fiscal du propriétaire. Par ailleurs, le plafond de loyer ainsi que le plafond de ressources du locataire doivent être toujours pris en compte.

Comment fonctionne la réduction d’impôt ?

Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, le propriétaire doit remplir et respecter certaines conditions :

La principale condition est de mettre en location son logement neuf et loué nu, se situant dans les zones éligibles à la loi Pinel. Il s’agit des zones A, A Bis et B du territoire.

Avant la mise en location, le propriétaire est dans l’obligation de renseigner quelques informations afin de pouvoir effectuer le calcul de la réduction d’impôt.

Dans cette optique, il y a les obligations déclaratives à faire. Le propriétaire doit tout d’abord effectuer une déclaration de mise en location. Par la suite, une déclaration de son revenu annuel ainsi que du montant total investit dans la construction immobilière est également nécessaire. Ces deux paramètres permettent de calculer le montant de la réduction d’impôt.

Le plafond des ressources du locataire doit être respecté.

Les locataires éligibles pour louer un logement Pinel, doivent avoir un revenu inférieur au plafond fixé par la loi autrement dit un revenu fiscal de référence. En notant que ce plafond est définit selon chaque zone. Le propriétaire est donc contraint de revoir à la baisse le loyer qu’il a prévu d’appliquer s’il veut bénéficier de cette réduction d’impôt.

Le plafond du loyer

Le loyer ne doit pas dépasser le plafond énoncé par le Code Général des Impôts. Ce plafond est établi en fonction de la zone ainsi que de la surface habitable du logement.

En dernier lieu, le logement doit être en accord avec l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du CGI. Il s’agit de la performance énergétique requise disponible dans le logement.

Focus sur les plafonds de loyer

Etant donné que la loi Pinel a pour objectif de limiter la hausse du prix du loyer dans les zones à forte pression locative, un plafond a été établi. Les plafonds de loyer concernent le prix maximum de la location. Il doit être inférieur ou égal au prix fixé dans le CGI. En notant que ce plafond est variable selon l’emplacement du logement.

Une formule est mise en place pour calculer ce plafond : 0,7+19/S, dont S représente la surface habitable du logement.

Cette formule est appliquée en fonction de votre zonage. Pour vous éclaircir, si vous êtes dans une zone A Bis par exemple vous avez un barème de base dont le plafond est de 16,83 € le m². De ce fait, si vous avez un logement de 30 m², le calcul est comme suit : 16,83 € x (0,7+19/30). Ce qui fait un total de 22.44 € par mètre carré. Pour 30 m², le plafond du loyer est alors à 22.44 € x 30 = 673,2 €.